Hace unas semanas, durante una cena en El Palo, un amigo me miró serio mientras cortaba su rodaja de pulpo a la brasa: “Oye, tú que sabes de esto… ¿compro ya o espero?”

No hacía falta que dijera más. Aquí en Málaga, donde el mar, el sol y el turismo conviven con una creciente tensión inmobiliaria, la pregunta sobre el precio de la vivienda se ha convertido en tema habitual de sobremesa, y con razón.

Intentar anticipar su evolución en los próximos años es casi tan difícil como predecir el tiempo dentro de tres meses: hay demasiadas variables y demasiada incertidumbre.

Lo único sensato es analizar los factores que afectan a la oferta y la demanda y plantear escenarios razonables, sabiendo que la bola de cristal no existe.

Empecemos con los datos. Según el Ministerio de Vivienda, el precio medio del metro cuadrado en Málaga ciudad ha crecido un 33% desde 2019, muy por encima de la media nacional, que ha subido en torno al 20% en ese mismo periodo.

Málaga se ha consolidado como una de las ciudades más dinámicas del mercado inmobiliario español, sólo comparable en ritmo de subida, con Madrid, Barcelona o Palma.

La razón principal es sencilla: la demanda ha explotado y la oferta no ha seguido el ritmo. Málaga se ha convertido en un destino preferente para teletrabajadores europeos, inversores en alquiler turístico, jubilados del norte del continente y, cada vez más, empresas tecnológicas que abren oficinas en la ciudad. A ello se suma una población local en crecimiento y un parque de viviendas que no crece al mismo ritmo.

El precio de una vivienda no es un número mágico. Responde, como casi todo en economía, al equilibrio entre oferta y demanda, condicionado por muchos factores.

En el caso particular de Málaga, la demanda está impulsada por el atractivo internacional de la ciudad: clima, calidad de vida, seguridad, conexiones, etc….

En el lado de la oferta, existen rigideces importantes, no muy distintas a otras ciudades españolas. Los plazos de desarrollo urbanístico son largos. Entre planificación, permisos, financiación y construcción, pueden pasar fácilmente 3 o 4 años desde que se decide promover una nueva promoción hasta que se entrega.

Además, el suelo disponible es limitado, especialmente en zonas bien ubicadas o cercanas al litoral.

No perdamos de vista que la construcción sigue lejos de niveles anteriores a la crisis financiera: en 2007 se visaron cerca de 10.000 viviendas en Málaga. En 2024, apenas unas 2.000, según el Colegio de Arquitectos.

Históricamente, el mercado inmobiliario español ha ofrecido una revalorización media en torno al 3-4% anual en el largo plazo. Pero en Málaga, en los últimos cinco años, esa cifra ha superado el 7% anual, lo que plantea una pregunta legítima: ¿puede seguir creciendo a ese ritmo?

Ocurre muy pocas veces que un activo crezca muy por encima de la media histórica por un período largo, el mercado tiende a ajustarse. Además, la presión popular es cada vez más grande y los políticos tienen que tomar medidas, y las están empezando a tomar, tanto a nivel nacional como local. La vivienda es una de las principales preocupaciones de los españoles

Volviendo a la pregunta de mi amigo: si alguien espera que los precios bajen significativamente en Málaga en los próximos años, lo más probable es que espere en vano. La demanda sigue superando claramente a la oferta, y eso mantendrá la presión al alza, aunque de forma más moderada. En definitiva, lo previsible es pues que el precio de la vivienda siga creciendo, pero siga desacelerándose.

Eso sí, la decisión de comprar una vivienda nunca debe depender solo del precio futuro esperado, especialmente sabiendo lo difícil que es hacer proyecciones del precio de la vivienda. Depende del uso que se le dará, del horizonte de inversión, de la situación personal… y, sobre todo, de si uno puede permitírselo sin hipotecar su tranquilidad.

Málaga seguirá siendo deseada. Y eso, en economía, tiene un precio.